China pode relaxar restrições imobiliárias para impulsionar o mercado residencial na Grande Área da Baía

O Futuro do Mercado Imobiliário na Grande Área da Baía

A China, um gigante econômico global, está considerando relaxar as restrições imobiliárias para impulsionar o mercado residencial nas nove cidades do continente na Grande Área da Baía. 

Este movimento estratégico pode ser uma resposta à queda no volume de transações no segundo trimestre.

Shenzhen: O Pôr do Sol e o Amanhecer da Inovação Tecnológica

Shenzhen, uma das cidades da Grande Área da Baía, é conhecida por seu plano quinquenal para impulsionar a inovação tecnológica em meio à rivalidade entre EUA e China. A cidade é um centro de alta tecnologia com aspirações de se tornar uma potência econômica até 2035. No entanto, os investidores estrangeiros ainda enfrentam obstáculos em suas tentativas de conquistar uma fatia dos segmentos de inteligência artificial e novas energias no mercado chinês.

O Impacto das Medidas de Incentivo no Setor Imobiliário

Especialistas do ramo imobiliário afirmam que, a menos que sejam introduzidas medidas de incentivo, a tendência de declínio pode persistir no segundo semestre deste ano. Prevê-se que os valores das propriedades secundárias na China sofram uma redução de 5% durante esse período, sendo que a cidade de Shenzhen enfrentará uma queda ainda maior, devido às demissões nos setores de tecnologia e finanças.

O futuro do mercado imobiliário na Grande Área da Baía está intimamente ligado às políticas adotadas pelo governo chinês. A flexibilização das restrições no setor imobiliário pode ser uma estratégia eficiente para impulsionar o mercado residencial e, consequentemente, toda a economia. Contudo, é imprescindível que tais medidas de incentivo sejam implementadas para evitar a continuidade da espiral descendente. A China continua sendo um campo de batalha fascinante para investidores e observadores atentos do mercado imobiliário.

Impulsionando o Mercado Imobiliário na Grande Área da Baía

A China, como uma importante potência econômica global, está analisando uma estratégia que poderá transformar o mercado imobiliário na região da Grande Área da Baía. Este artigo explora em detalhes o potencial impacto da flexibilização das restrições no setor imobiliário e como isso poderia influenciar o mercado residencial.

A Grande Área da Baía: Vislumbrando o Futuro do Mercado Imobiliário

A Grande Área da Baía, compreendendo nove cidades do continente, está no centro das possíveis mudanças nas políticas imobiliárias da China. O governo chinês está considerando a flexibilização das restrições no setor imobiliário como uma medida para impulsionar o mercado residencial, como resposta estratégica à redução no volume de transações ocorrida no segundo trimestre.

Shenzhen: O Crepúsculo e a Aurora da Inovação Tecnológica

Shenzhen, uma das cidades integrantes da Grande Área da Baía, é reconhecida por seu plano quinquenal destinado a impulsionar a inovação tecnológica. A cidade é um centro de alta tecnologia com aspirações de se tornar uma potência econômica até 2035. Contudo, investidores estrangeiros ainda enfrentam desafios ao tentarem conquistar uma parcela dos setores de inteligência artificial e novas energias no mercado chinês.

O futuro do mercado imobiliário na Grande Área da Baía está intimamente ligado às políticas adotadas pelo governo chinês. A flexibilização das restrições no setor imobiliário pode ser uma estratégia eficiente para impulsionar o mercado residencial e, consequentemente, toda a economia. Contudo, é imprescindível que tais medidas de incentivo sejam implementadas para evitar a continuidade da espiral descendente. A China continua sendo um campo de batalha fascinante para investidores e observadores atentos do mercado imobiliário.

Referências Bibliográficas:

South China Morning Post. (2023). China could relax property curbs to boost residential market in the nine mainland cities in the Greater Bay Area. Recuperado de https://www.scmp.com/business/article/3228460/china-could-relax-property-curbs-boost-residential-market-nine-mainland-cities-greater-bay-area

Venda de imóveis novos cai em 7 capitais brasileiras, diz Secovi

Pelo estudo , Belo Horizonte é a cidade com maior queda nas vendas no acumulado do ano, de 16%

A disparada das vendas de imóveis novos na região metropolitana de São Paulo, que têm crescido cerca de 40% neste ano, não está sendo acompanhada por outras capitais brasileiras. Estudo feito pelo Secovi São Paulo mostra que em sete outros Estados o movimento foi contrário e as vendas caíram. Apenas o Rio acompanhou a tendência de alta, crescendo 8% - índice bem mais modesto do que o de São Paulo.

Thinkstock/Getty Images

Venda de imóveis novos em São Paulo já sobe 40% no acumulado deste ano

O que os números estão mostrando, segundo especialistas, é reflexo direto da mudança de estratégia feita nos últimos anos pelas construtoras e incorporadoras, que logo depois de captarem mais de R$ 20 bilhões na Bolsa de Valores se lançaram País afora em empreendimentos que acabaram fracassando. Para reverter os prejuízos que tiveram que reconhecer entre 2011 e 2012, elas estão focando agora nos mercados que conhecem e têm demanda, justamente São Paulo e Rio.

"Construiu-se indiscriminadamente no País e em alguns mercados houve um desequilíbrio entre o tipo de empreendimento ofertado e a capacidade de compra das pessoas", diz João da Rocha Lima, professor da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo e consultor na Unitas.

Dados dos analistas do setor no Bradesco BBI mostram que as 16 empresas listadas em Bolsa lançaram no primeiro semestre R$ 14,5 bilhões em empreendimentos em todo o Brasil, número inferior aos R$ 19 bilhões de 2011 ou R$ 15,7 bilhões de 2012. Mas novamente São Paulo está em direção oposta e os lançamentos cresceram 41% em número de unidades. Esse avanço nos lançamentos é outro motivo que explica a alta das vendas na capital paulista.

Veja também: Profeta da bolha que deu entrevista ao iG vence o Nobel de Economia 2013

Pelo estudo do Secovi, Belo Horizonte é a cidade com maior queda nas vendas, de 16%. De acordo com o vice-presidente da Área Imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Lucas Guerra Martins, a aprovação de novos empreendimentos que era de 90 dias, com a mudança de gestão na prefeitura, passou a um ano e meio.

No Rio, as vendas de imóveis têm crescido na cidade há cinco anos, de acordo com João Paulo Rio Tinto de Matos, presidente da Ademi-RJ. Um dos motivos para o aquecimento do mercado é a sensação de segurança que melhorou na cidade depois da pacificação de favelas.

Demanda

A expectativa de demanda por imóveis tende a continuar crescente em função do chamado bônus demográfico do crescimento das famílias nos próximos 30 anos. O analista Luiz Maurício de Garcia Paula, do Bradesco BBI, lembra que por mais que a população cresça apenas 0,7% por ano isso significa 140 mil novas famílias somente em São Paulo por ano. No auge de vendas imobiliárias no ano de 2010 foram vendidas 76 mil novas residências. Neste ano, no primeiro semestre, foram apenas 28 mil.

"Apesar do PIB ter crescido menos e a renda não ter dado saltos significativos em termos reais, o nível de desemprego está estável, o que dá segurança na compra de um imóvel", diz Garcia Paula.

As vendas devem ser impulsionadas pelo aumento da faixa de valor dos imóveis a ser passível de uso do FGTS, que passou a R$ 750 mil. Segundo dados do Secovi, 20% dos lançamentos em São Paulo entre setembro de 2012 e agosto de 2013 estão nesta faixa de preço. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

economia.ig.com.br/financas/2013-10-15/venda-de-imoveis-novos-cai-em-7-capitais-brasileiras-diz-secovi.html

Fundos imobiliários: queda generalizada dificulta vida do investidor

Quem quiser arriscar deve conhecer bem os ativos da carteira e não apostar em segmentos

Vitor Sorano e Taís Laporta - iG São Paulo

A queda nos fundos de investimento imobiliário (FIIs) tem sido expressiva – os 111 que têm cotas negociadas em bolsa fecharam agosto com um valor de mercado 11% menor do que o patrimônio líquido de suas carteiras. No mesmo mês do ano passado, o valor de mercado era 10% maior.

Mas o que torna o cenário mais adverso para o investidor é que ficou mais difícil saber onde estão os bons e maus negócios nessa indústria. 

De janeiro a agosto, o Ifix, índice da BM&F Bovespa que mede o desempenho dos FIIs negociados em bolsa, teve queda de 12,6%. Um levantamento feito pela gestora de recursos Rio Bravo, entretanto, mostra que o recuo não se limitou a alguns segmentos desse mercado, tendo se espalhado de fundos lastreados em shoppings a escritórios, passando pelos que possuem carteira diversificada.

Os FIIs de escritórios – que representam 40% do Ifix – acumularam uma queda média de 13% do início do ano até meados de agosto, quando termina o levantamento. O maior tombo, porém, foi entre os de rentabilidade garantida (veja lista abaixo): 18%. Os FIIs de shoppings perderam 8%.

“Não houve diferença muito grande [ entre os diversos tipos ], muito embora os shoppings tendem a sofrer um pouco menos”, afirma João Alberto Domenici, da equipe de gestão de investimentos da Rio Bravo. 

O único segmento com rentabilidade positiva no ano no levantamento da Rio Bravo foi o dos fundos lastreados em agências bancárias, com uma alta de 9% entre janeiro e agosto. Esse segmento tem grande popularidade – o lançamento do BB Progressivo II (BBPO), em outubro de 2012, fez praticamente dobrar o número de  investidores em FIIs. Ainda assim, no fim do período o conjunto estava longe do patamar atingido no começo de fevereiro.

Generalizada

Desempenho dos fundos de investimento imobiliário, por segmento

Fonte: Rio Bravo ; base 100 = 3/12/12

Otimismo exagerado

Para Domenici, o que derrubou o Ifix foi uma combinação de otimismo exagerado com os FIIs, com o fim da alta acelerada dos preços de imóveis e aluguéis e a retomada dos juros futuros  – o que fez as aplicações em renda fixa recuperaram atratividade.

“Primeiro, houve uma euforia muito grande. Até quem não entendia nada entrou e todo mundo que tinha entrado ganhou dinheiro”, diz Domenici. “Houve até um certo exagero tanto em preços de aluguéis quanto no preço de imóveis em algumas regiões.”

Claudia Martinez, diretora do Banco Máxima – que lançou seu primeiro FII na bolsa em março – avalia que a recente queda na rentabilidade dos fundos imobiliários tem mais relação com a cautela do setor privado quanto à economia do que com a oscilação dos preços dos imóveis.

 “As propriedades não perderam valor, mas o cenário retracionista inibe a demanda das empresas por imóveis comerciais, o que pode aumentar o nível de vacância, afetando a rentabilidade”, afirma.

Seletividade 

Getty Images

Generalizada: queda atingiu diversos segmentos do mercado de fundos imobiliários

Olhando para os fundos que tiveram os dez melhores e os dez piores desempenhos nos últimos 12 meses, o professor de finanças do Insper Michael Viriato também não vê padrões que possam ajudar a orientar o investidor em termos de segmento de atuação do fundo.

“Entre os dez melhores há toda a gama [ de segmentos ], então não conseguimos dizer especificamente um tipo de fundo. E entre os piores, você consegue colocar todos.”

A outra classificação bastante usada para organizar os FIIs, que os divide entre lastreados em imóveis prontos, em projetos de desenvolvimento e em títulos imobiliários, também não tem servido para nortear o investidor, diz Viriato.

Essa complexificação mostra, na avaliação do professor do Insper, que a indústria dos FIIs entrou em uma nova fase, em que o lucro precisa ser conquistado.

 “Agora está na hora da avaliação mais criteriosa. Se você comprar qualquer um não vai ser tão fácil ter um bom retorno. É preciso entender um pouco melhor", diz Viriato. "Antigamente havia uma visão de que o fundo imobiliário era uma renda fixa um pouco mais agressiva. Hoje as pessaos começam a entender que é uma renda variável um pouco mais conservadora."

Para Domenici, da Rio Bravo, a palavra chave é seletividade – e já é possível encontrar opções que pagam entre 8% e 9% ao ano. 

"O mercado imobiliário tem bastante espaço para crescer. Quando esse mercado voltar a ter um desenvolvimento normal, muita coisa que está engavetada será lançada – muita coisa ruim, boa e média”, diz o analista. “O nosso papel principal é de ir a fundo e separar o joio do trigo e fazer uma carteira diversificada para os nossos clientes.”

Claudia, do Banco Máxima, tem avaliação semelhante. Uma análise mais apurada sobre localização, características individuais do imóvel e potencial para atrair locatários deve compor os critérios para ingressar em novos FIIs, observa.

“O investidor quis ser dono de um pedaço de shopping, mas esqueceu de avaliar que o produto é renda variável e tem risco de ficar vago”, conclui a executiva.

Domenici lembra que, no longo prazo, os FIIs continuam a ser uma ótima aposta – em 24 meses, o Ifix acumula alta de 25%. Por isso, para quem já tem cotas de um FII e não está precisando do dinheiro, a orientação do analista da Rio Bravo é mantê-las – para quem não as têm, aproveitar o momento de queda para comprar. "Mas olhando para diversificação e seleção."

http://economia.ig.com.br/financas/2013-09-23/fundos-imobiliarios-queda-generalizada-dificulta-vida-do-investidor.html

Bolha imobiliária: mercado confirma ciclo de queda em escritórios comerciais

Dados atribuem aumento da taxa de vacância a desproporção de preços e excesso de oferta

Vitor Sorano e Taís Laporta - iG São Paulo

O futuro dos imóveis residenciais é incerto, mas não há dúvidas de que a bonança dos empreendimentos corporativos chega ao fim. Especialistas concordam que o segmento passará por um ciclo de queda – ainda que localizado. Alguns admitem a possibilidade de bolha imobiliária concentrada no setor.

Wikimedia Commons

Avenida Paulista

A taxa de vacância dos escritórios comerciais na cidade de São Paulo mais que triplicou no segundo trimestre de 2013 ante o mesmo período do ano anterior – passando de 3,3% para 10,5% –, enquanto os preços pedidos para locação caíram 10,4% no período, de R$ 124 o metro quadrado para R$ 111,23, segundo a consultoria Colliers.

Um estudo da consultoria e corretora Herzog Imóveis Industriais e Comerciais também apontou o aumento da desocupação dos imóveis comerciais em geral e queda do valor do aluguel no primeiro semestre do ano, em relação aos seis meses anteriores.

Os preços acima da média das unidades nos últimos anos explicam os sinais de acomodação, na visão da Colliers, que considera saudável uma taxa de vacância de até 12%. Já para a Herzog, os resultados são de curto prazo, mas já podem beneficiar inquilinos.

Especial Bolha Imobiliária

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“O momento é ideal para quem procura um novo imóvel ou está no período de renovação ou revisão de contrato, já que os locadores estão mais flexíveis para negociação”, afirma a diretora de serviços da empresa, Simone Santos.

Segundo Adriano Sartori, diretor de locação do CBRE, o ciclo de queda é passageiro e afeta regiões específicas como São Paulo e Rio de Janeiro – onde a vacância atingiu o pico de 6% este ano. “A taxa oscila em torno de 5% nas outras capitais brasileiras, um número inferior a muitos países”, explica.

Bolha x acomodação

Não há motivos para acreditar em uma bolha no segmento, acredita Sartori. “O índice de vacância deve-se ao aumento da oferta que ocasiona queda dos preços. Tão logo seja feita a acomodação entre oferta e demanda, os preços voltarão a subir”.

Já o professor do Núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo (USP), João da Roha Lima, projeta que a queda de preços, apesar de não ser brutal, será melhor sentida nos próximos dois anos, quando as entregas de muitos lançamentos estarão consolidadas.

A capital paulista possui um estoque de escritórios de 12 milhões de metros quadrados, e recebeu 596.098 m² de prédios corporativos somente no ano passado, segundo dados da Herzog.

“Se houver uma bolha, acredito que esteja nos comerciais. Houve muita especulação no segmento sem qualquer explicação estrutural para os preços. Nas pequenas unidades comerciais, o investidor foi induzido a julgar o preço de venda por sua comparação com valores irreais de locação”, afirma.

O docente que alertou para o perigo de uma bolha no setor pela primeira vez, em 2011, acredita que o investidor que comprou unidades para lucrar no curto prazo pode se dar mal no atual momento, ao contrário de quem apostou em ganhar no longo prazo, cujo payback – retorno do investimento – pode levar mais de 20 anos.

Doutor em economia e professor da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), Marcelo Milan também vê essa possibilidade nos mercados paulistano e carioca. "Nos EUA, o segmento comercial foi pouco discutido, mas houve uma bolha também no setor. Portanto, no caso do Rio de Janeiro e de São Paulo, sim, existe a chance de ter havido um aumento muito rápido nos preços dos imóveis comerciais", afirma.

Phillip Tatliff, que teve sua primeira hipoteca aprovada quando só podia dar uma entrada de 5%, em frente ao seu imóvel em Seatle, em abril deste ano. Foto: NYT

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Absorção líquida x bruta

Embora a absorção líquida dos imóveis comerciais – relação de escritórios ocupados e devolvidos – em São Paulo tenha caído em 2012, a absorção bruta (que desconta os espaços devolvidos) apresentou recorde histórico de 700 mil metros quadrados no ano passado, segundo o CBRE.

Isso indica que o mercado não está estagnado, na opinião do executivo da empresa. “O crescimento da vacância na capital paulista foi ocasionado pela maior oferta, e não por queda na demanda”, argumenta Sartori.

Martín Andrés Jaco, diretor da BR Properties, admite que o momento é de cautela para o investidor de imóveis corporativos, mas não vê risco de os valores despencarem. “Quando há maior oferta no mercado, o investidor precisa fazer concessões ao inquilino, mas isso não indica que os preços vão derreter”.

Fundos imobiliários em queda

De acordo com um levantamento da corretora Rio Bravo, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) lastreados em escritórios tiveram uma queda mais expressiva do que os de shoppings, por exemplo (veja o gráfico).

Em grande parte formados por cotas de imóveis comerciais, os 111 fundos brasileiros negociados na bolsa encerraram agosto com um valor de mercado 11% menor do que o patrimônio líquido de suas carteiras.

Generalizada

Desempenho dos fundos de investimento imobiliário, por segmento

Fonte: Rio Bravo ; base 100 = 3/12/12

Uma possível superoferta de escritórios nos próximos meses leva o professor de finanças do Insper, Michel Viriato, a recomendar cautela redobrada com os FIIs indexados a este tipo de ativo.

"Devido à grande oferta nos próximos períodos, pode haver uma pressão sobre as locações e isso faz, eventualmente, com que o aluguel não suba muito", afirma.

O banco Máxima, especializado em crédito imobiliário e que lançou seu primeiro FII na bolsa em março, atribui a queda na rentabilidade dos fundos à cautela das empresas em procurar locações, devido ao cenário de retração da economia.

“O momento atual dos fundos sinaliza que o investidor será mais criterioso na escolha do perfil dos imóveis que compõem o investimento. Uma análise mais apurada sobre localização, características individuais e potencial para atrair locatários deve compor os critérios para investir, acredita a diretora do banco, Claudia Martinez.

http://economia.ig.com.br/2013-09-26/bolha-imobiliaria-mercado-confirma-ciclo-de-queda-em-escritorios-comerciais.html