Ex-presidente do Banco Central pondera que problema é localizado em regiões do Rio de Janeiro e São Paulo; sobre a OGX, ele diz que foi grande aposta também para o BNDES
Paula Pacheco- iG São Paulo|
Antonio Cruz/ABr
Meirelles: Rio de Janeiro é a cidade com situação mais grave no campo imobiliário
Para Henrique Meirelles ex-presidente do Banco Central (BC), o Brasil enfrenta um problema de bolha imobiliária. Para o economista, o fato ocorre "claramente em algumas regiões do Rio de Janeiro e algumas regiões de São Paulo" – mercados onde o preço dos imóveis dispararam. Mas no País a bolha imobiliária tem características muito diferentes das vistas nos Estados Unidos, ressalta. "Por aqui, ao contrário do que se viu nos EUA, não houve efeito na economia real", diz.
Segundo Meirelles, a bolha imobiliária americana tinha como uma das principais caracteríticas a alta alavancagem em crédito. "Quando você tem um estouro da bolha de crédito, existe a possibilidade de contaminar a economia como um todo. Não acho que isso esteja acontecendo no Brasil, já que o crédito imobiliário por aqui não tem nem de perto esse tipo de presença", avalia.
Aposta em Eike Batista
Recentemente o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) anunciou que pretende intensificar os financiamentos de projetos da área de infraestrutura. Nos últimos anos, a prioridade do banco foi fazer empréstimos e se associar a empresas em condições de se tornarem multinacionais brasileiras.
Na opinião de Meirelles, a mudança de estratégia não tem relação com a aposta mal sucedida feita pelo banco nas empresas de Eike Batista. A maior delas, a OGX, pediu recuperação judicial na quarta-feira (30) e espera-se o mesmo para a OSX .
Elisa Rodrigues / Futura Press
Quem se juntou a Eike, segundo Meirelles, estava atrás de uma aposta
"Essa mudança do BNDES é uma evolução gradual. As empresas globais hoje estão muito mais fortes do que há oito, dez anos, e com presença internacional. A grande necessidade do País hoje é infraestrutura", analisa.
O ocaso da OGX, avalia Meirelles, é uma situação e não deve levar a uma generalização que contamine outras companhias brasileiras. Ele explica: "É uma empresa muito alavancada, uma grande startup. Não se pode confundi-la com uma empresa com um histórico e uma grande eficiência".
Ainda segundo o ex-presidente do BC, a OGX e as outras empresas de Eike foram "uma grande aposta de todos". "Foi do próprio Eike, dos executivos, dos acionistas, dos investidores, dos credores, inclusive do BNDES. Era um grupo de grandes startups que não deram certo", comenta Meirelles.
De negativa do Banco Central ao alerta de risco por parte de um Nobel de Economia, preço dos imóveis no Brasil ensejou debates acalorados; relembre o que foi dito
O esfriamento do mercado imobiliário brasileiro acendeu alertas no Brasil e no exterior. Já em abril, o diretor de fiscalização do Banco Central, Anthero Moraes Meirelles, vinha a público negar a existência de uma bolha imobiliária, e falava em "reequilíbrio" do setor. Não convenceu, e o termo entrou para o vocabulário econômico de 2013.
Em agosto, o americano Robert Shiller ajudaria a consolidar essa posição. Pouco antes de receber o Nobel de Economia 2013, o profeta das bolhas americanas afirmou suspeitar da existência de riscos semelhantes nos dois principais mercados imobiliários do País: Rio e São Paulo.
Em novembro, seria a vez de Nouriel Roubini, o Dr. Apocalipse, dar sua contribuição, colocando o Brasil na lista de países envolvidos em bolhas imobiliárias. Alertou para o problema dias depois de o ex-presidente do Banco Central, Henrique Meirelles, fazer o mesmo, ainda que minimizando o possível impacto que o estouro teria no Brasil.
. Foto: ig
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Estouro que ocorreu em Brasília, avaliaram Ana Maria Castelo, pesquisadora da Fundação Getulio Vargas (FGV) e Carlos Hiram Bentes, presidente do Secovi-DF.
Outras negativas vieram, como as dos presidentes do Secovi-SP – que representa o mercado imobiliário paulistano –, Claudio Bernardes, e do Creci-RJ (corretores de imóveis do Rio de Janeiro), Manoel da Silveira Maia. Também não convenceram, e o debate prossegue.
Há bolha imobiliária no Brasil? É difícil saber, em razão da escassez de dados sobre o mercado brasileiro, como disse Eduardo Zylberstajn, coordenador do Fipezap, um dos principais indicadores de preços de imóveis do País. E é preciso uma discussão constante sobre os riscos, avaliou Samy Dana, professor da FGV.
Bolha imobiliária, muito provavelmente, terá lugar garantido no vocabulário econômico de 2014.
Recuo do valor do m² de Leblon e Jardim Botânico, no Rio, e de Jardim Europa, em SP, é mais um indicador de que era da alta indiscriminada de preços chegou ao fim
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Leblon: símbolo da alta expressiva de preços do mercado imobiliário sofre queda
Os imóveis de três dos dez bairros mais valorizados do Brasil estão – ligeiramente – mais baratos. Símbolos da disparada do preços no mercado de imóveis brasileiro, que levantou especulações sobre a existência de uma bolha imobiliária , Leblon e Jardim Botânico (no Rio) e Jardim Europa (em São Paulo), tiveram queda no valor do metro quadrado em outubro em relação a setembro, segundo o índice Fipezap, que apura o valor pedido por quem quer vender a propriedade.
O m² mais caro do Brasil continua a ser o do Leblon: R$ 21.886. Esse valor, entretanto, caiu 0,9% em outubro, e é o menor desde maio de 2013. No Jardim Botânico, o m² recuou 0,5%, para R$ 15.172. Em São Paulo, o preço no Jardim Europa caiu pela primeira vez desde abril, para R$ 10.768 – 1% do que o valor de maio.
“Nesses dois bairros [ Leblon e Jardim Botânico ], que vinham sofrendo uma valorização expressiva, há um ajuste de preço”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio, para quem a queda de preços na Zona Sul do Rio é pontual. “Acho que o preço vai se manter e crescer ao nível da inflação. Houve um ajuste nesse mês [ outubro ]”.
Pequenos, mas simbólicos
Pequenos e pontuais, os recuos indicam menos uma situação alarmante do que um cenário mais complexo para o mercado imobiliário, avalia Eduardo Zylbestajn, coordenador do indicador.
“Apesar de não serem quedas expressivas, mostram uma mudança de situação. O momento não é mais o mesmo que a gente viveu em que subia em todos os lugares”, afirma.
Nessa nova situação, ressalta o economista, os preços vão variar de forma mais diversificada, respeitando as características de cada local. No caso carioca, ao mesmo tempo em que caíram no Leblon e no Jardim Botânico – e, segundo o Secovi Rio, em Copacabana (-1,07%) –, os preços do m² subiram na Gávea (0,4%), na Lagoa (1,3%) e em Ipanema (0,9%), na mesma Zona Sul.
“Vai haver cada vez mais dinâmicas localizadas ditando o ritmo dos preços. E isso vale também para as cidades. E isso é o normal”, diz Zylberstajn, da Fipe. O atípico, diz ele, é um aumento indiscriminado.
Mais próximo da inflação
Os desempenhos municipais também ilustram essa diversidade. No acumulado de 12 meses encerrados em outubro, o m² em Curitiba valorizou 38,4%, quase o triplo da média do composto de 16 cidades avaliadas pelo Fipezap, de 13,4%. Já em Brasília, a alta foi de 4,7% – aproximadamente um terço da média.
O Rio teve um aumento acumulado mais próximo da média – 14,7% –, mas vem em trajetória de queda nos últimos três meses, enquanto a tendência nacional é de valorização. Em São Paulo, a valorização dos imóveis voltou a acelerar ligeiramente, para 13,4% em outubro ante 13,3% em setembro.
Embora distante dos recordes atingidos nos últimos anos – no Rio, a valorização chegou a 44% ao ano em junho de 2011 e em São Paulo, a 29% em julho do mesmo ano – esses indicadores ainda estão bastante acima da inflação acumulada no período.
O Índice Nacional da Construção Civil (INCC), medido pela Fundação Getulio Vargas (FGV), estava em 8,08% em outubro – ante os 13,4% do Fipezap. A inflação oficial do País, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ficou em 5,69% em setembro.
Para Zylberstajn, da Fipe, quem pensa em comprar imóvel para investir não deve contar com intervalos tão expressivos no futuro.
“Não recomendo que as pessoas contem com uma valorização acima da inflação para sempre.”
Salvador: alta de 13,6% nos 12 meses encerrados em outubro; recorde foi de 13,8% em setembro de 2013. Foto: Agência Estado
Ao iG, profeta da crise das hipotecas nos EUA diz que, ainda assim, é preciso cuidado
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Shiller: 'eu sinto que alguém precisa expressar algum cuidado'
Uma bolha imobiliária no Brasil – se é que ela existe – não tem as mesmas dimensões e características da que de fato existiu no mercado americano. Se estourar, seu impacto também será menos expressivo, analisa Robert Shiller, profeta da crise das hipotecas nos Estados Unidos e professor da Universidade de Yale.
“Os bancos nos EUA estavam tão loucos em conceder empréstimos que o faziam até para quem não tinha emprego. Eles nem pediam provas de capacidade de pagamento. Então ficou muito maluco nos EUA. E pelo que sei não ficou tão maluco assim no Brasil então provavelmente não vai ser tão ruim”, diz Shiller ao iG .
Apesar da diferença de proporção entre o que se vê no Brasil e o que se viu nos EUA, Shiller alertou no início de setembro para o risco de uma bolha no Brasil. Com a declaração, emprestou sua autoridade a quem duvida da sustentabilidade dos preços dos imóveis no País, e irritou quem considera a desconfiança um exagero.
Shiller ressalva não ter como provar sua hipótese, mas crê na necessidade de que a discussão seja feita. Afinal, rumores e desconfianças são elementos fundamentais na economia.
“Quem vende o imóvel está vendendo uma casa e o corretor geralmente fala bem do imóvel”, diz Shiller. ”Eu sinto que alguém precisa expressar algum cuidado.”
iG: O senhor esteve no Brasil recentemente. Pelo que ouviu e observou, como está o debate envolvendo a existência ou não de uma bolha imobiliária?
Robert Shiller : Não ouvi ninguém me dizer que há uma bolha. Alguém me mandou uma pesquisa em português sobre o assunto. Mas eu acho que a maioria dos brasileiros não acha que o aumento rápido dos preços dos imóveis é uma bolha.
E o senhor acredita ser positivo que não se fale sobre isso e se pense que não há uma bolha?
É difícil ser preciso nisso. Estou fora do Brasil, sou um estrangeiro, mas o que posso lhe dizer sobre as bolhas é que elas trilham um caminho em que, no começo, poucas pessoas dizem que é uma bolha. Conforme o tempo passa, a conversa fica cada vez mais alta e, eventualmente, começa a afetar as decisões das pessoas. É aí que a bolha acaba.
Então os rumores sobre bolhas podem afetar o mercado imobiliário?
Durante uma bolha as pessoas se preocupam em estar ficando para trás. Quem não tem uma casa acha que está perdendo uma grande oportunidade. Depois, a preocupação passa a ser sobre ter sido feito de bobo por ter comprado um imóvel durante uma bolha.
E isso poderia fazer com que as pessoas deixassem de comprar uma casa, um escritório ou um ativo baseado no mercado imobiliário?
Isso aconteceu nos EUA. A bolha começou a desacelerar em 2005 e, aí, as pessoas deixaram de comprar casas. E os preços caíram por volta de 40% em termos reais. Foi um colapso imenso e isso trouxe a crise financeira.
Quando o senhor disse suspeitar da existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro, e que deveria dizê-lo mesmo sem ter certeza, qual era o seu objetivo?
Talvez eu não devesse ter falado. Parece que há muitos vendedores que querem encorajar você a comprar. O dono do imóvel está vendendo uma casa e o corretor geralmente fala bem do imóvel. Eu sinto que alguém precisa expressar algum cuidado.
Há uma série de especialistas que negam a existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. Isso ocorreu nos EUA antes do estouro da bolha?
Sim, eu tive muitas discussões por volta de 2005 e 2006 [ com economistas ]. Em 2006 foi publicado o livro “Are you missing out the real estate boom?” [Você está perdendo a bolha imoiliária?, em tradução livre], de David Lereah, e eu debatia com ele. Ele disse que não havia bolha, que os preços iriam continuar subindo. Era um economista proeminente. Há um artigo do Federal Reserve de Nova York [uma das 12 autoridades monetárias regionais dos EUA ] que diz não haver bolha imobiliária. Eu dizia crer na existência de uma bolha – a segunda edição do Exuberância Irracional [ em que Shiller previa o estouro da bolha do mercado imobiliário americano ] saiu em 2005. Eu me senti desconfortável, porque parecia não patriótico. Todo mundo dizia “está tudo indo bem e você está assustando as pessoas. Está gritando fogo no meio de um cinema lotado”. Mas eu não estava criando pânico. Isso iria acontecer mais cedo ou mais tarde.
Também era comum que o discursso de que há bolha seja reproduzido por leigos e não por grandes bancos, instituições de pesquisa?
Exato, eu lembro que eu estava em Miami para um conferência e o taxista me disse: "olhe para todas essas construções em andamento – os preços haviam crescido muito então estavam construindo muito. Isso vai acabar mal”. E eu entrei na conferência com economistas profissionais e eles estavam fazendo equações num quadro, mas não tinham ideia do que estava acontecendo à volta deles. Uma razão para isso é que economistas profissionais não querem ser responsáveis por assustar as pessoas. Busquei sobre bolha imobiliária [ no site do Federal Reserve ] e só havia uma [ pesquisa ] que mencionava isso, dizendo ser "possível, mas improvável haver uma bolha.” Ele [ o pesquisador ] trabalha no Banco Central americano. Ele vai chegar e dizer que há uma bolha no mercado imobiliário? Não, ele precisa conseguir uma permissão. Ele não pode dizer isso, porque parece mal. É o que acontece: o problema é que você não pode provar [ a existência da bolha ]. Se houvesse como dizer isso em números, seria diferente. Mas você não consegue provar, e ninguém quer assumir a responsabilidade de dizer. É o taxista que vê a coisa vindo.
Quando o senhor falou sobre o risco no Brasil, referia-se a uma bolha de abrangência nacional como ocorreu nos EUA, ou em algo mais localizado em cidades como Rio e São Paulo? Bolhas localizadas poderiam ter um impacto nacional se elas estouram ou murcham muito rapidamente?
Bom, bolhas ocorrem mais comumente em cidades glamurosas. A mais glamurosa no Brasil é Rio, e [ o preço dos imóveis ] mais que dobrou, mesmo com correção pela inflação. Era o que eu esperaria: o Rio seria a bolha do País, mas isso contaminaria outras partes também.
Um estouro da bolha no Rio poderia desencadear uma crise financeira nacional no Brasil, nas condições atuais?
Eu acho que não pode ser tão ruim. Não sou um especialista em Brasil, mas acho que vocês não têm uma cota de financiamento imobiliário [ razão entre o valor do empréstimo e o valor total do imóvel ] tão grande. Então seu sistema bancário é mais seguro. O que ocorria nos EUA é que não se exigia sequer documentação para dar empréstimos. [ Os bancos ] estavam tão loucos em conceder empréstimos que o faziam até para quem não tinha emprego. Eles nem pediam provas de capacidade de pagamento. Então ficou muito maluco nos EUA. E pelo que sei não ficou tão maluco assim no Brasil. Então provavelmente não vai ser tão ruim.
No artigo “Há uma bolha no mercado imobiliário?”, de 2003, o senhor menciona como três elementos constituintes de uma bolha imobiliária: o comprar para investir, a expectativa de que os preços vão subir rapidamente (acima de 10% por ano) e a influência de rumores que sustentam a ideia de que os preços vão continuar a subir rapidamente, como se fosse algo natural. Quais dessas condições o senhor vê hoje no Brasil?
Eu não conheço nenhum índice de expectativa. Apenas observações esporádicas me sugerem que as expectativas estão em alta. Não tenho nenhuma prova. É que também a economia passou por um renascimento nos últimos 20 anos, ou desde o governo Lula [ 2003-2010 ], e há um crescimento da classe média. Isso leva as pessoas a pensarem que é uma nova era e esse tipo de pensamento encoraja bolhas.
O Brasil passa por um período de alta das taxas de juros e estagnação no mercado de trabalho, após uma alta expressiva nos preços dos imóveis. Essas condições são suficientes para que uma eventual bolha imobiliária no Brasil estoure ou murche rapidamente?
Eu acho que sim. Não sei como prever quando vai acontecer, mas eu acho que poderia acontecer, e não subitamente. O que vimos no passado é que a bolha desacelera durante um ano e pouco e depois começa a cair. O mercado imobiliário residencial dá mais avisos, diferentemente do mercado de ações.
Como o governo deveria reagir para ajudar na transição de uma eventual situação em que haja uma possível bolha no mercado imobiliário para uma situação mais calma?
Eu não sei se há ciência exata porque estamos tentando lidar com as esperanças e aspirações das pessoas. É psicologia, então é difícil. Mas o governo poderia colocar mais exigências de um valor máximo de cota de financiamento, segurar os empréstimos bancários e aumentar as exigências para concessão de crédito. Poderiam fazer pronunciamentos dizendo que estão preocupados com o exagero dos preços no mercado. Vocês têm o Minha Casa, Minha Vida. Poderiam reduzi-lo.
E como tirar do mercado as condições que possam levar à emergência de futuras bolhas?
Eu acho que se deve olhar o mercado imobiliário como um indicador para política monetária. Quando o mercado está superaquecendo, é um motivo para se preocupar. Esse é um dos muitos fatores.
Os altos níveis de endividamento com outros tipos de crédito, não só o imobiliário , podem pressionar pelo estouro de uma bolha no mercado imobiliário?
O que eu percebi é que o mercado de crédito residencial brasileiro se desenvolveu. É uma coisa boa em geral, é uma boa tendência de longo prazo. Apenas ocorre que, agora, ele pode estar envolvido numa bolha, então pode ser que alguém queria desacelerá-lo temporariamente. Mas, no longo prazo, você pode ter um mercado de hipotecas muito melhor e não ter bolha. Eles não andam de mãos dadas.
Deveríamos, nesse sentido, evitar o incentivo ao desenvolvimento de um mercado secundário de hipotecas?
Talvez não é o melhor momento de fazer isso, mas no longo prazo o Brasil poderia se beneficiar do desenvolvimento um mercado secundário de hipotecas. É, geralmente, uma coisa boa.
Deveria haver condições para um resgate por parte do governo em caso de crise nesse mercado de hipotecas? Ou essa hipótese deveria ser explicitamente excluída?
É uma questão muito difícil. Como qualquer país, o Brasil deve cuidar da vulnerabilidade sistêmica dos mercados financeiros. O governo pode querer fazer um resgate, mas você não vai querer que as empresas contem com isso. Esse foi um problema nos EUA: os bancos pensaram que seriam resgatados e se tornaram pouco cuidadosos nos empréstimos.
Pelo estudo , Belo Horizonte é a cidade com maior queda nas vendas no acumulado do ano, de 16%
A disparada das vendas de imóveis novos na região metropolitana de São Paulo, que têm crescido cerca de 40% neste ano, não está sendo acompanhada por outras capitais brasileiras. Estudo feito pelo Secovi São Paulo mostra que em sete outros Estados o movimento foi contrário e as vendas caíram. Apenas o Rio acompanhou a tendência de alta, crescendo 8% - índice bem mais modesto do que o de São Paulo.
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Venda de imóveis novos em São Paulo já sobe 40% no acumulado deste ano
O que os números estão mostrando, segundo especialistas, é reflexo direto da mudança de estratégia feita nos últimos anos pelas construtoras e incorporadoras, que logo depois de captarem mais de R$ 20 bilhões na Bolsa de Valores se lançaram País afora em empreendimentos que acabaram fracassando. Para reverter os prejuízos que tiveram que reconhecer entre 2011 e 2012, elas estão focando agora nos mercados que conhecem e têm demanda, justamente São Paulo e Rio.
"Construiu-se indiscriminadamente no País e em alguns mercados houve um desequilíbrio entre o tipo de empreendimento ofertado e a capacidade de compra das pessoas", diz João da Rocha Lima, professor da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo e consultor na Unitas.
Dados dos analistas do setor no Bradesco BBI mostram que as 16 empresas listadas em Bolsa lançaram no primeiro semestre R$ 14,5 bilhões em empreendimentos em todo o Brasil, número inferior aos R$ 19 bilhões de 2011 ou R$ 15,7 bilhões de 2012. Mas novamente São Paulo está em direção oposta e os lançamentos cresceram 41% em número de unidades. Esse avanço nos lançamentos é outro motivo que explica a alta das vendas na capital paulista.
Pelo estudo do Secovi, Belo Horizonte é a cidade com maior queda nas vendas, de 16%. De acordo com o vice-presidente da Área Imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Lucas Guerra Martins, a aprovação de novos empreendimentos que era de 90 dias, com a mudança de gestão na prefeitura, passou a um ano e meio.
No Rio, as vendas de imóveis têm crescido na cidade há cinco anos, de acordo com João Paulo Rio Tinto de Matos, presidente da Ademi-RJ. Um dos motivos para o aquecimento do mercado é a sensação de segurança que melhorou na cidade depois da pacificação de favelas.
Demanda
A expectativa de demanda por imóveis tende a continuar crescente em função do chamado bônus demográfico do crescimento das famílias nos próximos 30 anos. O analista Luiz Maurício de Garcia Paula, do Bradesco BBI, lembra que por mais que a população cresça apenas 0,7% por ano isso significa 140 mil novas famílias somente em São Paulo por ano. No auge de vendas imobiliárias no ano de 2010 foram vendidas 76 mil novas residências. Neste ano, no primeiro semestre, foram apenas 28 mil.
"Apesar do PIB ter crescido menos e a renda não ter dado saltos significativos em termos reais, o nível de desemprego está estável, o que dá segurança na compra de um imóvel", diz Garcia Paula.
As vendas devem ser impulsionadas pelo aumento da faixa de valor dos imóveis a ser passível de uso do FGTS, que passou a R$ 750 mil. Segundo dados do Secovi, 20% dos lançamentos em São Paulo entre setembro de 2012 e agosto de 2013 estão nesta faixa de preço. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
Dados atribuem aumento da taxa de vacância a desproporção de preços e excesso de oferta
Vitor Sorano e Taís Laporta- iG São Paulo
O futuro dos imóveis residenciais é incerto, mas não há dúvidas de que a bonança dos empreendimentos corporativos chega ao fim. Especialistas concordam que o segmento passará por um ciclo de queda – ainda que localizado. Alguns admitem a possibilidade de bolha imobiliária concentrada no setor.
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Avenida Paulista
A taxa de vacância dos escritórios comerciais na cidade de São Paulo mais que triplicou no segundo trimestre de 2013 ante o mesmo período do ano anterior – passando de 3,3% para 10,5% –, enquanto os preços pedidos para locação caíram 10,4% no período, de R$ 124 o metro quadrado para R$ 111,23, segundo a consultoria Colliers.
Um estudo da consultoria e corretora Herzog Imóveis Industriais e Comerciais também apontou o aumento da desocupação dos imóveis comerciais em geral e queda do valor do aluguel no primeiro semestre do ano, em relação aos seis meses anteriores.
Os preços acima da média das unidades nos últimos anos explicam os sinais de acomodação, na visão da Colliers, que considera saudável uma taxa de vacância de até 12%. Já para a Herzog, os resultados são de curto prazo, mas já podem beneficiar inquilinos.
“O momento é ideal para quem procura um novo imóvel ou está no período de renovação ou revisão de contrato, já que os locadores estão mais flexíveis para negociação”, afirma a diretora de serviços da empresa, Simone Santos.
Segundo Adriano Sartori, diretor de locação do CBRE, o ciclo de queda é passageiro e afeta regiões específicas como São Paulo e Rio de Janeiro – onde a vacância atingiu o pico de 6% este ano. “A taxa oscila em torno de 5% nas outras capitais brasileiras, um número inferior a muitos países”, explica.
Bolha x acomodação
Não há motivos para acreditar em uma bolha no segmento, acredita Sartori. “O índice de vacância deve-se ao aumento da oferta que ocasiona queda dos preços. Tão logo seja feita a acomodação entre oferta e demanda, os preços voltarão a subir”.
Já o professor do Núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo (USP), João da Roha Lima, projeta que a queda de preços, apesar de não ser brutal, será melhor sentida nos próximos dois anos, quando as entregas de muitos lançamentos estarão consolidadas.
A capital paulista possui um estoque de escritórios de 12 milhões de metros quadrados, e recebeu 596.098 m² de prédios corporativos somente no ano passado, segundo dados da Herzog.
“Se houver uma bolha, acredito que esteja nos comerciais. Houve muita especulação no segmento sem qualquer explicação estrutural para os preços. Nas pequenas unidades comerciais, o investidor foi induzido a julgar o preço de venda por sua comparação com valores irreais de locação”, afirma.
O docente que alertou para o perigo de uma bolha no setor pela primeira vez, em 2011, acredita que o investidor que comprou unidades para lucrar no curto prazo pode se dar mal no atual momento, ao contrário de quem apostou em ganhar no longo prazo, cujo payback – retorno do investimento – pode levar mais de 20 anos.
Doutor em economia e professor da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), Marcelo Milan também vê essa possibilidade nos mercados paulistano e carioca. "Nos EUA, o segmento comercial foi pouco discutido, mas houve uma bolha também no setor. Portanto, no caso do Rio de Janeiro e de São Paulo, sim, existe a chance de ter havido um aumento muito rápido nos preços dos imóveis comerciais", afirma.
Phillip Tatliff, que teve sua primeira hipoteca aprovada quando só podia dar uma entrada de 5%, em frente ao seu imóvel em Seatle, em abril deste ano. Foto: NYT
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Absorção líquida x bruta
Embora a absorção líquida dos imóveis comerciais – relação de escritórios ocupados e devolvidos – em São Paulo tenha caído em 2012, a absorção bruta (que desconta os espaços devolvidos) apresentou recorde histórico de 700 mil metros quadrados no ano passado, segundo o CBRE.
Isso indica que o mercado não está estagnado, na opinião do executivo da empresa. “O crescimento da vacância na capital paulista foi ocasionado pela maior oferta, e não por queda na demanda”, argumenta Sartori.
Martín Andrés Jaco, diretor da BR Properties, admite que o momento é de cautela para o investidor de imóveis corporativos, mas não vê risco de os valores despencarem. “Quando há maior oferta no mercado, o investidor precisa fazer concessões ao inquilino, mas isso não indica que os preços vão derreter”.
Em grande parte formados por cotas de imóveis comerciais, os 111 fundos brasileiros negociados na bolsa encerraram agosto com um valor de mercado 11% menor do que o patrimônio líquido de suas carteiras.
Generalizada
Desempenho dos fundos de investimento imobiliário, por segmento
Fonte: Rio Bravo ; base 100 = 3/12/12
Uma possível superoferta de escritórios nos próximos meses leva o professor de finanças do Insper, Michel Viriato, a recomendar cautela redobrada com os FIIs indexados a este tipo de ativo.
"Devido à grande oferta nos próximos períodos, pode haver uma pressão sobre as locações e isso faz, eventualmente, com que o aluguel não suba muito", afirma.
O banco Máxima, especializado em crédito imobiliário e que lançou seu primeiro FII na bolsa em março, atribui a queda na rentabilidade dos fundos à cautela das empresas em procurar locações, devido ao cenário de retração da economia.
“O momento atual dos fundos sinaliza que o investidor será mais criterioso na escolha do perfil dos imóveis que compõem o investimento. Uma análise mais apurada sobre localização, características individuais e potencial para atrair locatários deve compor os critérios para investir, acredita a diretora do banco, Claudia Martinez.
